Vermietung

Die Vermietung von Geschäftsräumen, Wohnräumen und z.B. Garagen kann neben Einkommen- und Umsatzsteuer auch eine Vertragsgebühr auslösen. Wir beraten Sie gerne in der steueroptimalen Vermietung sowie in der Erledigung der behördlichen Abwicklung.

Unsere Beratungsleistungen im Überblick:

  • Informationen betreffend die Einordnung der Vermietungstätigkeit in gewerbliche oder vermögensverwaltende
  • Die steuerlichen Konsequenzen aus Ihrer Vermietungstätigkeit (Umsatzsteuer, Einkommensteuer, Verlustverrechnung)
  • Steueroptimale Investitionen
  • Unterscheidung von Instandsetzungsarbeiten, Herstellungs- und Erhaltungsaufwendungen
    • Die Administration der Vermietung sowie die Berechnung von weiterverrechenbaren Betriebkosten an Ihre Mieter

    Die Abschreibung eines Gebäudes, das für Zwecke der Vermietung angeschafft wurde, beginnt bereits im Zeitpunkt der Anschaffung – auch wenn die Vermietung erst zu einem späteren Zeitpunkt erfolgt. Der Abschreibungssatz kann entweder durch ein Gutachten festgestellt werden oder wenn kein Nachweis für die Nutzungsdauer vorliegt, dann beträgt der Abschreibungssatz 1,5% (67 Jahre). Wird ein Gebäude für betriebliche Zwecke vermietet, ist es empfehlenswert ein Gutachten erstellen zu lassen, weil durch die betriebliche Nutzung meist eine kürzere technische Restnutzungsdauer gegeben ist, als das Gesetz mit 2,5% (bis 2015 2% bzw. 3%) ungeprüft vorsieht.

    Vorwerbungskosten, dass sind jene Kosten die schon anfallen bevor Einnahmen aus der Vermietung zufließen, können steuerlich bereits als Werbungskosten berücksichtigt werden, wenn eine künftige Vermietung mit ziemlicher Sicherheit bspw. durch einen bindenden Vertrag eintreten wird.

    Das gleiche gilt für Werbungskosten, die nach Beendingung der Vermietung durch den vorherigen Mieter angefallen sind, jedoch keine Mieteinnahmen mehr erzielt werden. Diese Werbungskosten können auch geltend gemacht werden.

    Beträgt Ihr Jahresumsatz (hier werden z.B. die Einkünfte aus einem Angestelltenverhältnis nicht miteinbezogen) weniger als € 30.000,00, dann sind sie mit Ihren Umsätzen von der Umsatzsteuer befreit, können allerdings auch keine Vorsteuer geltend machen. Sie können daher die Wohnung ohne Umsatzsteuer in Rechnung zu stellen, vermieten.

    Sie können jedoch zur Umsatzsteuer optieren, wenn Sie sich die an Ihnen in Rechnung gestellte Vorsteuer wieder zurückholen wollen, weil Sie hohe Investitionen tätigen und gleichzeitig der Mieter das Mietobjekt nahezu ausschließlich für Umsätze verwendet, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen. Das hat zur Folge, dass Sie nun auch Ihre Rechnungen mit Umsatzsteuer ausstellen müssen. Bei Wohnungsmieten beträgt die Umsatzsteuer 10% , bei der Geschäftsraummiete 20%. Dies ist meist nur ratsam, wenn hohe Vorsteuerbeträge z.B. aus Sanierungsaufwendungen oder Zubauten anfallen.

    Bei Geschäftsraummieten räumt der Gesetzgeber dem Vermieter ein Wahlrecht ein : entweder mit 20% Ust  vermieten oder steuerfrei. Wird steuerfrei vermietet, ist analog hierzu auch kein Vorsteuerabzug möglich. Solange der Mieter auch zum Vorsteuerabzug berechtigt ist, ist eine Vermietung mit Umsatzsteuer zu empfehlen, weil dann alle Beteiligten, die in Zusammenhang mit der Vermietung stehen, zum Vorsteuerabzug berechtigt sind.

    Trotz sorgfältiger Zusammenstellung und Überprüfung der Informationen, können wir aufgrund der sich ständig ändernden Rechtslage, keine Gewähr für die Richtigkeit der wiedergegebenen Angaben übernehmen.